Последствия непредоставления согласия третьих лиц при совершении сделок по отчуждению недвижимости
Управление Росреестра по Республике Тыва сообщает о том, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодательством предусмотрены случаи, когда требуется предоставить согласие третьих лиц. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся в практике Управления.
1. Согласие одного из супругов на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного в период брака за счет общих доходов супругов (далее – согласие супруга).
Если до 1 января 2017 предоставление согласия супруга было обязательным (его отсутствие влекло приостановление регистрационного действия по отчуждению имущества), то с 1 января 2017 года в случае, если государственный регистратор прав владеет информацией о том, что продавец состоит в браке и отчуждает совместно нажитое имущество, и при этом не представлено согласие супруга, то в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки. Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости. В данной выписке в сведениях о зарегистрированных правах в реквизите «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» будет указано, что согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено (пункт 4 части 3 статьи 9 и часть 5 статьи 38 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Наличие данной записи само по себе не устанавливает недействительность сделки, запись направлена на информирование заинтересованных лиц о том, что такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Елена Белявская: «При отчуждении совместно нажитого имущества желательно всегда предоставлять согласие супруга, которое удостоверяется нотариусом, поскольку в практике Управления часто возникают случаи, когда в ЕГРН внесена запись о непредоставлении согласия супруга, и в последующем такие объекты недвижимости правообладатели не могут продать, например, по ипотеке, поскольку банки такие объекты не берут в залог. Последующее погашение в ЕГРН записи об отсутствии согласия супруга законодательством не предусмотрено, данная запись погасится только одновременно с прекращением права собственности нового правообладателя».
2. Согласие залогодержателя при продаже заложенного объекта.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса РФ - залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ – прекращение залога, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, статьей 353Гражданского кодекса РФ - сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
В практике Управления в основном встречаются случаи, когда правообладатели продают имущество, которое было приобретено с использованием кредитных средств, и одновременно с заявлением о переходе права представляют согласие залогодержателя- банка на отчуждение заложенного имущества. Как правило, в последующем в ЕГРН первый залог погашается за счет кредитных средств банка, полученных новым собственником недвижимого имущества.
3. На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо предоставлять нотариусу, поскольку сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ; ч. 2 ст. 54ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В соответствии со статьей 15 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации прав также подает нотариус, или его работник, уполномоченный в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости. На сегодняшний день все сделки с недвижимостью, удостоверенные нотариусами, поступают в орган регистрации прав в электронном виде и регистрируются в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.
4. Отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее – Минзем) от преимущественного права республики на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а также земельных участков с видами разрешенного использования: «ведение садоводства», «огородные земельные участки», земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
В последние годы на территории республики оборот земельных участков с категорией сельскохозяйственного назначения, подпадающих под вышеуказанное ограничение, существенно увеличился. Это связано с тем, что собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, с видами разрешенного использования, например, «для ведения крестьянско – фермерского хозяйства», «садоводство», «для сельскохозяйственного использования» начали делить свои участки и в последующем продавать разделенные земельные участки. В этом случае продавец земельного участка обязан в письменной форме уведомить Минзем о предстоящей продаже земельного участка с указанием всех существенных условий продажи земельного участка, в том числе цены земельного участка. В случае, если Минзем откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Начын Р.К., начальник отдела государственной
регистрации недвижимости Управления
Росреестра по Республике Тыва